2025年，東莞作為粵港澳大灣區(qū)制造業(yè)核心城市，其廠房空置率成為觀察產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與城市更新的關(guān)鍵指標。結(jié)合政策導(dǎo)向、產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)及市場動態(tài)，東莞廠房空置率預(yù)計呈現(xiàn)“核心區(qū)域趨緊、外圍區(qū)域分化”的格局，整體空置率或維持在10%-15%區(qū)間，但需警惕局部區(qū)域結(jié)構(gòu)性過剩風險。
一、產(chǎn)業(yè)升級驅(qū)動需求結(jié)構(gòu)性分化
東莞制造業(yè)正經(jīng)歷“支柱產(chǎn)業(yè)穩(wěn)增長、新興產(chǎn)業(yè)快崛起”的雙重變革。電子信息制造業(yè)作為壓艙石，2024年規(guī)上工業(yè)增加值同比增長14.8%，占全市工業(yè)總產(chǎn)值超30%。華為、OPPO、vivo等龍頭企業(yè)帶動上下游產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同發(fā)展，對高標準廠房的需求持續(xù)旺盛。例如，OPPO智能制造中心、vivo研發(fā)中心等重大項目加快建設(shè)，直接拉動高端產(chǎn)業(yè)空間需求。
新興產(chǎn)業(yè)方面，半導(dǎo)體及集成電路、新能源、新材料等領(lǐng)域成為增長新引擎。2025年，東莞半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)集群營收力爭突破600億元，新能源產(chǎn)業(yè)集群營收突破800億元。這些產(chǎn)業(yè)對廠房的層高、承重、電力配置等要求遠高于傳統(tǒng)制造業(yè)，推動存量廠房改造與新增供應(yīng)向高端化轉(zhuǎn)型。據(jù)統(tǒng)計，2025年東莞工礦倉儲用地供應(yīng)占年度總供地的55.93%，但其中超60%定向用于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項目，進一步壓縮低端廠房空置空間。
二、城市更新重構(gòu)空間供給邏輯
東莞通過“工改工”政策加速低效廠房升級。根據(jù)《東莞市深化拓空間改革有序推進城市更新的實施意見》，到2025年，東莞將打造一批配套集中、功能齊備的產(chǎn)業(yè)新城，例如洪梅鎮(zhèn)某園區(qū)因地鐵1號線通車及臨廣深區(qū)位優(yōu)勢，廠房稀缺性凸顯，空置率持續(xù)走低。此類案例表明，交通樞紐、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的廠房因配套完善、效率提升，成為企業(yè)選址首選。
然而，城市更新也帶來短期供需錯配風險。2023年東莞提出打造1000萬平方米低成本產(chǎn)業(yè)空間，截至2024年二季度，在售47個廠房項目中僅1/3有成交，部分區(qū)域出現(xiàn)供過于求現(xiàn)象。但隨著《東莞市城中村改造條例》實施，2025年重點推進的36個整治提升類項目將釋放大量高標準廠房，預(yù)計到2025年末，全市產(chǎn)業(yè)空間利用率將提升15%-20%，緩解結(jié)構(gòu)性過剩壓力。
三、區(qū)域協(xié)同與成本博弈下的空置率波動
東莞與廣深形成“研發(fā)-制造”協(xié)同格局。深圳企業(yè)因土地成本高企，將生產(chǎn)環(huán)節(jié)外遷至東莞，帶動臨深片區(qū)廠房需求。例如，濱海灣新區(qū)交椅灣地塊被華潤置地競得后，快速推出“93-139平方米3+X/4+X”靈活戶型，吸引深圳中小企業(yè)入駐，去化周期縮短至8個月。
相比之下，傳統(tǒng)工業(yè)鎮(zhèn)如常平、樟木頭等，因產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型滯后，部分老舊廠房空置率仍高于20%。但政府通過“鏈長制”推動產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同攻關(guān)，例如在模具及精密制造領(lǐng)域，長安鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)集群通過共享設(shè)備降低30%成本，提升區(qū)域廠房吸引力，預(yù)計到2025年末，傳統(tǒng)工業(yè)鎮(zhèn)空置率將下降至15%左右。
四、未來趨勢：空置率或呈“U型”調(diào)整
短期來看，2025年新增供應(yīng)集中入市可能推高空置率至15%-18%，但政策對沖效應(yīng)顯著：
租金補貼：對數(shù)字化改造企業(yè)最高補貼3000萬元，降低企業(yè)搬遷成本，穩(wěn)定存量需求；
技改投資：2024年工業(yè)技改投資同比增長9.1%，企業(yè)更傾向在現(xiàn)有廠房內(nèi)升級設(shè)備，減少新增空間需求；
綠色轉(zhuǎn)型：到2025年單位GDP能耗下降15%，推動高耗能企業(yè)外遷或關(guān)停，釋放低效廠房空間。
中長期來看，隨著“8+8+4”產(chǎn)業(yè)體系（八大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、八大新興產(chǎn)業(yè)、四大未來產(chǎn)業(yè)）成熟，東莞廠房需求將向高端化、智能化、綠色化集中。預(yù)計到2027年，全市高標準廠房占比將超70%，空置率逐步回落至10%以下，形成與產(chǎn)業(yè)升級匹配的空間供給結(jié)構(gòu)。
結(jié)語
2025年東莞廠房空置率既是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的“溫度計”，也是城市競爭力的“試金石”。在政策引導(dǎo)與市場博弈下，東莞正通過空間重構(gòu)與產(chǎn)業(yè)升級的雙重驅(qū)動，探索高密度城市下制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的新路徑。未來，廠房空置率將不再僅僅是數(shù)字游戲，而是衡量產(chǎn)業(yè)生態(tài)活力與城市創(chuàng)新能級的核心標尺。
