在現(xiàn)代商業(yè)活動(dòng)中，廠房租賃是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的常見(jiàn)選擇。然而，租賃過(guò)程中可能出現(xiàn)的各種問(wèn)題中，廠房漏水尤為常見(jiàn)且棘手。當(dāng)雨水滲入、管道破裂或地面返潮導(dǎo)致廠房?jī)?nèi)部積水，設(shè)備受損、生產(chǎn)停滯、貨物遭殃時(shí)，一個(gè)尖銳的問(wèn)題便浮出水面：這究竟是誰(shuí)的責(zé)任？是出租方未能提供合格場(chǎng)所的失職，還是承租方使用不當(dāng)?shù)目喙?？?zé)任的界定不僅關(guān)乎經(jīng)濟(jì)損失的承擔(dān)，更涉及法律條款的解釋、合同精神的維護(hù)以及租賃雙方信任關(guān)系的存續(xù)。
要厘清廠房漏水責(zé)任，首先需回歸法律框架與合同約定。我國(guó)《民法典》第七百零八條規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途?！边@意味著出租方有義務(wù)提供符合使用條件的廠房，并承擔(dān)維修義務(wù)，除非雙方另有約定。同時(shí)，第七百一十一條指出：“承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，出租人可以解除合同并請(qǐng)求賠償損失?！币虼?，責(zé)任劃分的核心在于漏水原因的可歸責(zé)性。
具體而言，責(zé)任認(rèn)定通常遵循以下邏輯：若漏水源于廠房固有缺陷（如屋頂老化、防水層失效、管道設(shè)計(jì)問(wèn)題）或不可抗力（如臺(tái)風(fēng)、地震），且承租方正常使用未加破壞，則責(zé)任一般由出租方承擔(dān)。出租方必須負(fù)責(zé)維修，并賠償因此給承租方造成的損失。反之，若漏水是承租方改造廠房、使用不當(dāng)（如超負(fù)荷排水、違規(guī)操作）或疏于維護(hù)（如未及時(shí)清理排水溝）所致，則責(zé)任應(yīng)由承租方自負(fù)。此外，若雙方在租賃合同中明確約定了維修責(zé)任分配（如“小修由承租方負(fù)責(zé)，大修由出租方承擔(dān)”），則應(yīng)優(yōu)先遵循合同條款。
然而，現(xiàn)實(shí)中的責(zé)任界定往往比法律條文復(fù)雜。例如，某企業(yè)租用廠房后遭遇漏水，出租方聲稱承租方安裝設(shè)備時(shí)破壞了屋頂結(jié)構(gòu)，承租方則反駁稱屋頂本身年久失修。此類爭(zhēng)議需要扎實(shí)的證據(jù)支撐：現(xiàn)場(chǎng)照片、視頻記錄、維修報(bào)告、第三方鑒定機(jī)構(gòu)的檢驗(yàn)結(jié)果，以及雙方往來(lái)溝通記錄，都可能成為認(rèn)定責(zé)任的關(guān)鍵。缺乏證據(jù)的扯皮推諉只會(huì)加劇矛盾，導(dǎo)致雙輸局面。
為避免漏水責(zé)任糾紛，預(yù)防遠(yuǎn)勝于補(bǔ)救。承租方在簽約前應(yīng)仔細(xì)查驗(yàn)廠房狀況，重點(diǎn)檢查屋頂、墻面、排水系統(tǒng)等易漏點(diǎn)，必要時(shí)聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。租賃合同中務(wù)必明確維修責(zé)任范圍、通知義務(wù)、應(yīng)急處理流程和賠償責(zé)任，避免模糊表述。出租方則應(yīng)秉持誠(chéng)信原則，主動(dòng)維護(hù)廠房完好，在交付前徹底排查隱患，既是對(duì)客戶負(fù)責(zé)，也是對(duì)自己權(quán)益的保護(hù)。
一旦發(fā)生漏水，雙方應(yīng)保持理性溝通，第一時(shí)間采取減損措施（如轉(zhuǎn)移貨物、堵漏搶險(xiǎn)），固定現(xiàn)場(chǎng)證據(jù)，并依據(jù)合同約定或法律途徑協(xié)商解決。協(xié)商不成的，可通過(guò)調(diào)解、仲裁或訴訟方式定分止?fàn)?。畢竟，租賃關(guān)系的本質(zhì)是互利合作，而非零和博弈。明確責(zé)任不是為了互相指責(zé)，而是為了公平分擔(dān)損失，盡快恢復(fù)生產(chǎn)，重建協(xié)作基礎(chǔ)。
廠房屋頂?shù)拿恳坏温┧?，都是?duì)租賃雙方責(zé)任意識(shí)的考驗(yàn)。在法治框架下，以合同為依據(jù)，以證據(jù)為支撐，以誠(chéng)信為原則，方能厘清責(zé)任歸屬，化解商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，讓租賃經(jīng)濟(jì)在秩序中繁榮發(fā)展。
