近年來(lái)，隨著深圳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的持續(xù)調(diào)整和外遷現(xiàn)象的加劇，龍華區(qū)作為曾經(jīng)的制造業(yè)重鎮(zhèn)，其廠房空置率的變化備受關(guān)注。那么，目前深圳龍華的廠房空置率究竟處于什么水平？這一數(shù)字背后又反映了怎樣的區(qū)域經(jīng)濟(jì)變遷？
根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研及相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，目前深圳龍華區(qū)的廠房空置率大致在 15%-25% 之間，部分區(qū)域的空置情況可能更為突出。這一數(shù)值相較于深圳其他核心區(qū)域處于較高水平，凸顯出龍華制造業(yè)空間供需關(guān)系的深刻變化。
區(qū)域分化明顯，空置率冷熱不均
龍華區(qū)的廠房空置情況并非鐵板一塊，而是呈現(xiàn)出顯著的區(qū)域分化特征。
傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)承壓：在龍華的一些傳統(tǒng)工業(yè)集中區(qū)域，如大浪、觀瀾部分片區(qū)，由于廠房建成時(shí)間較早，設(shè)施相對(duì)陳舊，產(chǎn)業(yè)配套更新緩慢，對(duì)新興企業(yè)的吸引力有所下降。加之部分低端制造企業(yè)外遷或轉(zhuǎn)型升級(jí)，導(dǎo)致這些區(qū)域的廠房空置率相對(duì)較高，個(gè)別園區(qū)甚至超過(guò)25%。
優(yōu)勢(shì)區(qū)域保持穩(wěn)定：與此同時(shí)，靠近梅觀創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)走廊、深圳北站商務(wù)區(qū)等戰(zhàn)略位置的區(qū)域，或者那些已經(jīng)完成產(chǎn)業(yè)升級(jí)、聚焦電子信息、生物醫(yī)藥等高技術(shù)制造業(yè)的園區(qū)，其廠房空置率則相對(duì)較低。這些區(qū)域得益于良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)以及更優(yōu)質(zhì)的硬件和服務(wù)，仍然保持著較強(qiáng)的吸引力。
多重因素交織，推高空置率
龍華廠房空置率維持在一定高位，是宏觀經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)政策、成本壓力等多方面因素共同作用的結(jié)果。
產(chǎn)業(yè)升級(jí)與轉(zhuǎn)移的陣痛：深圳正大力推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向高端化、智能化、綠色化轉(zhuǎn)型。一些無(wú)法適應(yīng)新成本結(jié)構(gòu)或環(huán)保要求的傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)，選擇將生產(chǎn)環(huán)節(jié)外遷至東莞、惠州乃至內(nèi)地成本更低的地區(qū)。這種主動(dòng)或被動(dòng)的轉(zhuǎn)移，直接釋放出大量的工業(yè)廠房空間。
運(yùn)營(yíng)成本持續(xù)高企：盡管相較于深圳中心城區(qū)，龍華的廠房租金有一定優(yōu)勢(shì)，但整體而言，深圳的用地成本、人工成本、綜合生活成本依然處于高位。這對(duì)于利潤(rùn)空間本就有限的制造業(yè)企業(yè)構(gòu)成了持續(xù)壓力，迫使部分企業(yè)尋求更經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)地點(diǎn)。
新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的間隙：在傳統(tǒng)制造業(yè)外遷或收縮的同時(shí)，符合龍華未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的新興產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新企業(yè)雖然正在成長(zhǎng)，但其擴(kuò)張速度和規(guī)模尚不足以完全填補(bǔ)前者留下的空間。這個(gè)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的“時(shí)間差”，客觀上導(dǎo)致了廠房資源的階段性空置。
部分園區(qū)硬件與管理滯后：市場(chǎng)對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)廠房、定制化廠房的需求日益增長(zhǎng)。而龍華部分存量廠房在層高、承重、環(huán)保設(shè)施、園區(qū)環(huán)境、管理服務(wù)等方面已難以滿(mǎn)足現(xiàn)代先進(jìn)制造業(yè)的需求，導(dǎo)致其競(jìng)爭(zhēng)力下降，出租困難。
影響與應(yīng)對(duì)：空置背后的機(jī)遇與挑戰(zhàn)
較高的廠房空置率對(duì)龍華而言，既是挑戰(zhàn)，也蘊(yùn)含著機(jī)遇。
挑戰(zhàn)方面：空置廠房意味著資產(chǎn)閑置，可能影響區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政收入。若長(zhǎng)期得不到有效利用，還可能帶來(lái)社區(qū)活力下降、配套服務(wù)業(yè)萎縮等連鎖反應(yīng)。
機(jī)遇與應(yīng)對(duì)：
推動(dòng)城市更新與產(chǎn)業(yè)升級(jí)：龍華區(qū)正積極通過(guò)城市更新項(xiàng)目，將老舊工業(yè)區(qū)改造升級(jí)為符合新興產(chǎn)業(yè)需求的新型產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)新社區(qū)，例如推動(dòng)“工業(yè)上樓”模式，集約化利用土地，吸引高端制造業(yè)總部和研發(fā)環(huán)節(jié)入駐。
優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間供給：政府通過(guò)政策引導(dǎo)，鼓勵(lì)建設(shè)更多高標(biāo)準(zhǔn)、定制化的工業(yè)廠房，并加強(qiáng)對(duì)存量廠房的改造提升，以適應(yīng)智能制造、研發(fā)中試等新業(yè)態(tài)的需求。
精準(zhǔn)招商與產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)：龍華區(qū)聚焦數(shù)字經(jīng)濟(jì)、人工智能、高端醫(yī)療器械等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和未來(lái)產(chǎn)業(yè)，開(kāi)展精準(zhǔn)招商，旨在引入一批高質(zhì)量項(xiàng)目，逐步消化優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間，實(shí)現(xiàn)“騰籠換鳥(niǎo)”。
探索多元化利用：對(duì)于暫時(shí)難以吸引制造業(yè)企業(yè)的空置廠房，部分區(qū)域也在探索轉(zhuǎn)型為倉(cāng)儲(chǔ)物流中心、數(shù)據(jù)中心或創(chuàng)新孵化平臺(tái)等，實(shí)現(xiàn)空間的過(guò)渡性利用。
未來(lái)展望
預(yù)計(jì)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，龍華區(qū)的廠房空置率仍將維持在一定的水平，這是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)深度調(diào)整期的正常現(xiàn)象。隨著龍華在深圳都市核心區(qū)定位下的進(jìn)一步發(fā)展和產(chǎn)業(yè)政策的持續(xù)發(fā)力，特別是數(shù)字經(jīng)濟(jì)、先進(jìn)制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)集群的不斷壯大，空置率有望逐步回落至一個(gè)更健康的區(qū)間。這一過(guò)程，本質(zhì)上是龍華從“傳統(tǒng)制造重鎮(zhèn)”向“數(shù)字經(jīng)濟(jì)先行區(qū)”和“先進(jìn)制造高地”蛻變所必須經(jīng)歷的陣痛與重塑。
