在深圳這座以“速度”和“創(chuàng)新”著稱的城市，產(chǎn)業(yè)變遷的浪潮無時無刻不在沖刷著每一個角落。位于光明區(qū)的公明街道，曾是以制造業(yè)聞名的“世界工廠”重要腹地之一。如今，當(dāng)人們驅(qū)車經(jīng)過公明的一些工業(yè)區(qū)，會不經(jīng)意地發(fā)現(xiàn)，昔日機器轟鳴、人聲鼎沸的景象有所消退，一些廠房外墻上“招租”的紅色大字格外醒目。那么，當(dāng)前深圳公明的廠房空置率究竟處于一個怎樣的水平？這個數(shù)字背后，又隱藏著怎樣的經(jīng)濟邏輯與時代變遷？
要給出一個精確到小數(shù)點后一位的官方數(shù)字是困難的，因為市場數(shù)據(jù)動態(tài)變化，且不同渠道的統(tǒng)計口徑不一。但根據(jù)近期的市場調(diào)研、中介信息和業(yè)內(nèi)人士的普遍共識，公明街道的廠房空置率預(yù)計在15%至25%之間，部分老舊工業(yè)區(qū)甚至可能更高。 這一數(shù)字遠高于深圳全市工業(yè)廠房空置率的平均水平，清晰地標(biāo)示出公明正經(jīng)受著一場深刻的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型陣痛。
空置率攀升的背后，是多股力量交織作用的結(jié)果。
首當(dāng)其沖的是制造業(yè)的梯度轉(zhuǎn)移與成本壓力。 公明傳統(tǒng)上以五金、模具、塑膠、電子裝配等傳統(tǒng)制造業(yè)為主。隨著深圳整體土地成本、人工成本的急劇上漲，這些利潤率相對較薄的企業(yè)不堪重負。許多工廠主選擇了將生產(chǎn)環(huán)節(jié)搬遷至惠州、東莞、河源等成本更低的周邊城市，乃至內(nèi)陸省份。這種“騰籠”是市場規(guī)律的直接體現(xiàn)，但“換鳥”卻并非一蹴而就。高端制造業(yè)和創(chuàng)新型科技企業(yè)對生產(chǎn)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)配套和人才資源有更高的要求，它們未必會直接入駐公明留下的傳統(tǒng)廠房，這就造成了供需之間的“時間差”和“規(guī)格差”，直接推高了空置率。
其次是產(chǎn)業(yè)升級與空間需求的錯配。 深圳正在全力向全球科技創(chuàng)新高地和高端制造中心邁進。新興的產(chǎn)業(yè)如智能傳感、新材料、生物醫(yī)藥等，它們需要的或許是帶有研發(fā)功能的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高標(biāo)準(zhǔn)廠房，而非層高低、承重弱、配套設(shè)施陳舊的傳統(tǒng)鐵皮房或低層廠房。公明大量存在的正是后一種物業(yè)類型。因此，并非沒有企業(yè)需求，而是市場的供給與新興需求發(fā)生了結(jié)構(gòu)性錯位。老舊廠房無人問津，而新建或改造升級的高標(biāo)準(zhǔn)園區(qū)則可能保持著較高的入駐率。
第三，“二房東”模式與市場情緒的疊加影響。 在過去幾年的資本推動下，大量“二房東”涌入工業(yè)區(qū)市場，他們從原業(yè)主手中整租廠房，投入資金進行簡單分割裝修后再轉(zhuǎn)租，期望賺取差價。這一模式在市場向好時能快速提升園區(qū)品質(zhì)，但在下行周期中，則加劇了市場的波動?！岸繓|”們?yōu)榱司S持現(xiàn)金流，有時會陷入價格戰(zhàn)，但同時也因前期投入成本而無法將租金降至足夠有吸引力的水平，導(dǎo)致廠房“高不成低不就”，空置時間被拉長。這種觀望情緒在業(yè)主和租戶之間蔓延，進一步加劇了空置現(xiàn)象。
然而，空置率并非全然是危機的信號，它也是轉(zhuǎn)型的契機。
面對這一挑戰(zhàn)，政府和市場力量已經(jīng)開始行動。光明科學(xué)城的建設(shè)為整個光明區(qū)，包括公明，注入了強大的發(fā)展動能?？茖W(xué)城聚焦原始創(chuàng)新和前沿技術(shù)，其輻射效應(yīng)將逐步帶動上下游產(chǎn)業(yè)鏈在周邊集聚。這意味著，公明的產(chǎn)業(yè)定位需要從“低端制造”向“研發(fā)中試、高端制造”躍遷。
我們看到，一些有遠見的開發(fā)商和業(yè)主已經(jīng)開始對老舊工業(yè)區(qū)進行綜合整治和升級改造，打造符合新時代企業(yè)需求的“創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園”或“產(chǎn)業(yè)綜合體”。這些新空間不僅提供高品質(zhì)的物理空間，還致力于引入產(chǎn)業(yè)服務(wù)、政策咨詢、金融支持等軟性服務(wù)，旨在吸引和培育“新鳥”入駐。
同時，一部分空置廠房也在探索“工轉(zhuǎn)文”、“工轉(zhuǎn)商”的可能性，被改造為倉儲物流中心、數(shù)據(jù)中心、或結(jié)合消費需求的體驗式商業(yè)空間，實現(xiàn)了功能的多元化，盤活了存量資產(chǎn)。
結(jié)語
綜上所述，深圳公明的廠房空置率在當(dāng)前階段確實處于一個相對較高的水平，這是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級過程中不可避免的“陣痛”。這個數(shù)字是深圳制造業(yè)“脫胎換骨”的一個側(cè)影，它既揭示了傳統(tǒng)模式難以為繼的困境，也預(yù)示著區(qū)域經(jīng)濟邁向更高質(zhì)量未來的起點。未來的公明，其價值不再取決于廠房里流水線的數(shù)量，而在于它能否成功融入光明科學(xué)城的創(chuàng)新生態(tài)，能否培育和吸引那些代表未來的產(chǎn)業(yè)與企業(yè)?？罩玫膹S房，正如蛻皮中的蟬，正靜靜等待著下一輪生命周期的爆發(fā)。當(dāng)“舊鳥”已去，“新鳳”將來未至之時，空置率本身，就是這座城市最具動態(tài)的經(jīng)濟發(fā)展晴雨表。
