東莞塘廈鎮(zhèn)，位于東莞市東南部，毗鄰深圳，是粵港澳大灣區(qū)的重要產(chǎn)業(yè)節(jié)點(diǎn)。憑借優(yōu)越的地理位置、完善的產(chǎn)業(yè)鏈配套和相對合理的土地成本，塘廈長期以來都是制造業(yè)投資的熱門區(qū)域。近年來，隨著產(chǎn)業(yè)升級和區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化，塘廈廠房出租的市場格局也呈現(xiàn)出鮮明的行業(yè)集聚特征。當(dāng)前，塘廈的廠房租賃需求主要集中于以下幾個行業(yè)。

1. 電子信息與智能制造

這是塘廈當(dāng)前廠房需求最集中、最活躍的領(lǐng)域。塘廈早已是東莞電子制造業(yè)的重鎮(zhèn)之一，產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋通信設(shè)備、消費(fèi)電子、電子元器件、智能終端等。許多中小型電子企業(yè)，以及大型企業(yè)在塘廈設(shè)立的生產(chǎn)基地或分廠，都需要標(biāo)準(zhǔn)化的廠房用于SMT貼片、組裝測試、模具注塑等環(huán)節(jié)?？圃烦切畔a(chǎn)業(yè)園及周邊區(qū)域是此類企業(yè)的聚集地。隨著“智能制造”的推進(jìn)，許多傳統(tǒng)電子廠升級為自動化生產(chǎn)線，對廠房的層高、承重、電力供應(yīng)（特別是穩(wěn)定電壓）和網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施提出了更高要求，這也帶動了高標(biāo)準(zhǔn)廠房的租賃需求。

2. 精密模具與五金制造

塘廈及整個東莞擁有深厚的模具產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，被譽(yù)為“模具名鎮(zhèn)”。精密模具制造、五金沖壓、金屬加工等企業(yè)數(shù)量龐大。這類企業(yè)通常需要中型廠房，對行車的承載能力、地面強(qiáng)度、電力（三相電）有特定要求，且往往伴有少量的噪音和振動。塘廈的林村、諸佛嶺、138工業(yè)區(qū)等地分布著大量服務(wù)于這一行業(yè)的廠房。它們不僅是獨(dú)立行業(yè)，更是電子信息、汽車配件等行業(yè)的上游支撐，因此形成了穩(wěn)定的生態(tài)集群。

3. 汽車零部件與新能源相關(guān)產(chǎn)業(yè)

憑借靠近深圳新能源汽車產(chǎn)業(yè)龍頭（如比亞迪）的地理優(yōu)勢，塘廈正積極承接汽車產(chǎn)業(yè)鏈的外溢，尤其是零部件制造環(huán)節(jié)。這包括：

1、傳統(tǒng)汽車零部件： 如線束、連接器、塑膠件、小五金件等。

2、新能源汽車零部件： 如電池結(jié)構(gòu)件、電控系統(tǒng)殼體、充電槍/樁配件等。

3、相關(guān)新材料與精密加工： 為汽車行業(yè)提供配套。
這類企業(yè)對廠房的潔凈度、工藝布局有一定要求，并且趨向于選擇交通便利、便于物流配送的園區(qū)。

4. 醫(yī)療器械與健康器材

這是一個正在崛起的特色產(chǎn)業(yè)。在深圳高端醫(yī)療器械研發(fā)的輻射下，塘廈憑借制造業(yè)成本優(yōu)勢和毗鄰深圳的條件，吸引了一批醫(yī)療器械中游制造、組裝和包裝企業(yè)，以及健身器材、康復(fù)輔具等健康器材制造商。這類行業(yè)對廠房環(huán)境（潔凈、無塵）、管理規(guī)范（符合相關(guān)質(zhì)量體系要求）相對嚴(yán)格，通常偏好較新的標(biāo)準(zhǔn)廠房或可改造為潔凈車間的空間。

5. 包裝印刷與新材料

服務(wù)于本地龐大的制造業(yè)，包裝印刷（如電子產(chǎn)品包裝、彩盒）、新材料（如特種塑膠、功能性薄膜）等行業(yè)在塘廈也有穩(wěn)定的存在。它們通常作為配套產(chǎn)業(yè)，廠房需求靈活，規(guī)模中等。

6. 輕型倉儲物流

由于塘廈是東莞東南部的交通樞紐（有莞深高速、從莞高速等），一些廠房被改造為區(qū)域分撥中心、電商倉庫或結(jié)合了“前店后倉”模式的展示倉儲一體化空間。這類需求對廠房的地理位置（近高速口）、內(nèi)部空間開闊度、裝卸貨便利性要求極高。

行業(yè)集聚的驅(qū)動因素與趨勢

塘廈廠房出租的行業(yè)分布并非偶然，其背后有深刻的驅(qū)動邏輯：

1、地理區(qū)位決定產(chǎn)業(yè)承接： 緊鄰深圳，使其天然成為深圳高科技產(chǎn)業(yè)制造環(huán)節(jié)外遷的首選地之一，“研發(fā)在深圳，生產(chǎn)在塘廈”模式普遍。

2、產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)成熟： 多年的發(fā)展形成了完善的上下游配套，降低了企業(yè)的采購和協(xié)作成本，吸引了同類或關(guān)聯(lián)行業(yè)入駐。

3、基礎(chǔ)設(shè)施與政策引導(dǎo)： 塘廈的工業(yè)園區(qū)規(guī)劃、道路交通、電力通信等基礎(chǔ)設(shè)施持續(xù)改善，鎮(zhèn)政府也有意識地進(jìn)行產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)和優(yōu)化。

4、成本比較優(yōu)勢： 相對于深圳，塘廈在廠房租金、人工成本等方面仍具明顯優(yōu)勢，對成本敏感型的制造環(huán)節(jié)吸引力大。

未來趨勢顯示，塘廈的廠房需求正從傳統(tǒng)的勞動密集型制造業(yè)，向技術(shù)密集型、資本密集型的先進(jìn)制造升級。對廠房的要求也從“有空間就行”向“高標(biāo)準(zhǔn)、定制化、智能化”轉(zhuǎn)變。老舊廠房的改造升級和新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)（如“工業(yè)上樓”項目）的建設(shè)正在同步進(jìn)行，以滿足電子信息、智能制造、醫(yī)療器械等高端產(chǎn)業(yè)的需求。

總結(jié)而言，東莞塘廈鎮(zhèn)的廠房出租市場以 電子信息與智能制造為主導(dǎo)，以精密模具五金為堅實(shí)基礎(chǔ)，并積極拓展汽車零部件（尤其是新能源方向）和醫(yī)療器械兩大增長極，同時輔以配套的包裝、新材料及物流倉儲業(yè)。這種多元但重點(diǎn)突出的行業(yè)分布，是塘廈深度融入粵港澳大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈、發(fā)揮自身比較優(yōu)勢的集中體現(xiàn)，也決定了其廠房租賃市場的未來走向。