在商業(yè)活動(dòng)中，廠房租賃是常見需求。然而，當(dāng)目標(biāo)廠房處于“被保全”狀態(tài)時(shí)，許多潛在租戶便會(huì)心生疑慮：這樣的廠房能否租賃？其中存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？又該如何規(guī)避？本文將深入探討這一問題，為讀者提供清晰的指引。
什么是財(cái)產(chǎn)保全？
首先，需明確“保全”的法律含義。財(cái)產(chǎn)保全，是指人民法院在訴訟前后，為防止當(dāng)事人轉(zhuǎn)移、隱匿、變賣財(cái)產(chǎn)，根據(jù)對方申請或依職權(quán)對相關(guān)財(cái)產(chǎn)采取的限制處分權(quán)的強(qiáng)制措施。被保全的廠房雖未被沒收，但其所有權(quán)人或使用權(quán)人的處分權(quán)已受到限制。
被保全的廠房能否出租？
原則上，被保全的廠房不得出租。 原因在于，租賃行為涉及對廠房使用收益權(quán)的處分，而保全的目的正是限制被申請人處分財(cái)產(chǎn)。若擅自出租，可能構(gòu)成規(guī)避保全措施的行為，法院可責(zé)令解除租賃合同，甚至對責(zé)任人采取罰款、拘留等強(qiáng)制措施。
然而，現(xiàn)實(shí)中的情況往往更為復(fù)雜。在某些條件下，被保全的廠房可能允許出租：
1、征得法院同意：若承租人或廠房所有權(quán)人能夠向法院證明租賃行為不會(huì)損害保全目的（例如，租金可用于提存保全，反而有利于未來判決執(zhí)行），法院可能酌情允許出租。
2、保全措施的具體內(nèi)容：需仔細(xì)審查保全裁定書。若裁定僅禁止“轉(zhuǎn)移所有權(quán)”或“設(shè)定抵押”，而未明確禁止出租，則存在解釋空間。但通常保全的精神是維持財(cái)產(chǎn)現(xiàn)狀，出租行為很可能被視為改變現(xiàn)狀。
3、租賃合同的有效性：即使未經(jīng)法院同意簽訂了租賃合同，該合同也并非必然無效。但合同履行可能受阻，承租人可能面臨無法實(shí)際使用或合同被解除的風(fēng)險(xiǎn)。
租賃被保全廠房的風(fēng)險(xiǎn)
對于承租人而言，租賃此類廠房存在巨大風(fēng)險(xiǎn)：
1、合同無法履行：法院可能隨時(shí)要求騰退廠房，導(dǎo)致生產(chǎn)經(jīng)營中斷，投入的裝修費(fèi)用等損失難以追回。
2、租金損失風(fēng)險(xiǎn)：若出租人（通常為被保全人）因其他債務(wù)問題，導(dǎo)致租金被其他債權(quán)人申請凍結(jié)或扣劃，承租人可能面臨付了租金卻無法使用的困境。
3、無法辦理相關(guān)手續(xù)：若租賃需辦理備案、注冊公司等，因產(chǎn)權(quán)受限，相關(guān)手續(xù)可能無法順利完成。
4、卷入法律糾紛：承租人可能被動(dòng)卷入出租人與他人的訴訟糾紛中，耗費(fèi)大量時(shí)間、精力和金錢。
給潛在承租人的建議
若您確實(shí)看中了某處被保全的廠房，建議采取以下審慎措施：
1、全面盡職調(diào)查：務(wù)必核實(shí)廠房的產(chǎn)權(quán)狀況、保全法院、案號、保全期限及具體措施內(nèi)容。可要求出租人提供保全裁定書，或自行前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢查封登記記錄。
2、主動(dòng)與法院溝通：在簽訂合同前，主動(dòng)聯(lián)系執(zhí)行保全措施的法院，書面征詢是否允許出租該廠房，并獲取書面同意或許可。這是最關(guān)鍵的一步。
3、審查出租人資格：確認(rèn)出租人是否有權(quán)出租。若出租人是被保全人（所有權(quán)人），其處分權(quán)受限；若出租人本身也是承租人（轉(zhuǎn)租），則需審查其與原業(yè)主的合同是否允許轉(zhuǎn)租，且原業(yè)主的產(chǎn)權(quán)是否清晰。
4、設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)防范條款：在租賃合同中明確約定，因保全措施導(dǎo)致合同無法履行時(shí)，出租人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，包括退還租金、賠償裝修損失、經(jīng)營損失等。
5、考慮提存租金：與法院協(xié)商，將租金提存至法院指定賬戶，以避免租金被出租人挪用而無法追回，同時(shí)也能證明租賃行為的善意。
結(jié)論
總而言之，租賃被保全的廠房是一項(xiàng)高風(fēng)險(xiǎn)行為，原則上應(yīng)避免。 法律的天平傾向于保護(hù)申請保全人的利益，而非善意的承租人。如果必須涉足，務(wù)必進(jìn)行徹底的法律盡職調(diào)查，并獲得法院的明確許可，同時(shí)在合同中進(jìn)行充分的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避安排。在商業(yè)決策中，看似誘人的機(jī)會(huì)往往伴隨著巨大的隱患，謹(jǐn)慎行事方為上策。
